Interwencja w sprawie garaży w Sieradzu

Słuchacze Naszego Radia opisują cały problem, jak poniżej:

"Wraz z żoną jesteśmy właścicielami (akt notarialny) garażu w zespole XII (ul. Spółdzielcza). Dotychczas każdy właściciel remonty robił samodzielnie. Od grudnia br SSM wprowadza obligatoryjnie (nie pytając nas o zdanie) fundusz remontowy.

SSM podobno przeprowadziła kontrolę stanu technicznego garaży. O kontroli nie byliśmy powiadomieni i nie byliśmy przy niej obecni. Nie upoważniliśmy też nikogo do reprezentowania nas. Wyniki kontroli i analizy nie zostały nam przedstawione.

Niewątpliwie garaże są w różnym stanie technicznym, ale wymagają indywidualnego podejścia do obiektu. Naliczony przez SSM odpis na fund. rem. na garaż to 75,79 zł/m-c tj. 4,80 zł/m2 (jest podłączona energ. elektr.)

W bloku w którym mieszkam fund. rem. wynosi 1,49zł/m2 (energ elektr. wod.kan co). Powyższe zestawienie pokazuje niedorzeczność wyliczonej z sufitu składki na fund. rem.Nasze Radio prosimy o zainteresowanie tym problemem i ograniczenie samowoli urzędników, gdyż dotyczy kilkuset właścicieli i użytkowników garaży w Sieradzu."

Co na to SSM? Spółdzielnia wskazuje na fakt, iż działa w oparciu o stosowne przepisy prawa (Ustawa - Prawo budowlane oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Zobowiązana jest m.in. do należytego utrzymywania stanu technicznego obiektów tak, by zagwarantować ich bezpieczną eksploatację. Związane z tym przeglądy odbywają się minimum raz w roku. Kontrole takie realizują uprawnieni specjaliści bez udziału właścicieli, czy użytkowników nieruchomości i dotyczą części wspólnych nieruchomości.

W przypadku zespołu garaży przy ul. Spółdzielczej w Sieradzu podczas kontroli przeprowadzonej w 2023r. stwierdzono szereg uszkodzeń mogących powodować spękania i odspojenia papy na dachu, przesiąkanie wody opadowej i przecieki dachowe, co w konsekwencji mogłoby doprowadzić do degradacji budynku.

SSM poinformowała o tym użytkowników garaży jeszcze w 2023r. i związanej z tym potrzebie wykonania remontu pokrycia dachowego, a także koniecznej wymianie obróbek blacharskich oraz rynien i rur spustowych. Roboty remontowe muszą mieć w tym przypadku charakter kompleksowy.

Spółdzielnia informuje, że w latach 90-tych użytkownicy garaży zaczęli składać do spółdzielni pisemne wnioski o zaprzestanie naliczania składek na fundusz remontowy deklarując, że wszelkie roboty związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego wrót, smarowanie i krycie dachów, czy naprawa instalacji elektrycznej będą wykonywali we własnym zakresie i na swój koszt, co potwierdzają podpisane umowy ze Spółdzielnią. Przeprowadzone obowiązkowe kontrole ujawniły, że nie wszyscy wywiązywali się z tego należycie. W efekcie stan techniczny garaży uległ pogorszeniu.

W kolejnych latach posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do garażu składali liczne wnioski o możliwość wyodrębnienia się i stworzenia własnego zarządu nieruchomością. Prace zmierzające do umożliwienia tego zakończyły się w 2020r. SSM zrzekła się prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Władającym drogą dojazdową do garaży stało się Gmina Miasto Sieradz – właściciel gruntu.

Do sierpnia 2024r. na 334 garaży mieszczących się przy ul.Spółdzielczej przekształcenia prawa w odrębną własność dokonało 16 z nich (niespełna 5 proc.) SSM, z uwagi na ciążący na niej obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym oraz zagrożenie odpowiedzialnością karną za złe utrzymanie techniczne garaży, zdecydowała się wprowadzić odpis na fundusz remontowy i z tych środków przeprowadzić niezbędne prace remontowe. Po doprowadzeniu garaży do należytego stanu technicznego i spłaty kosztów robót, odpis na fundusz remontowy zostanie zmniejszony do minimalnego poziomu, zabezpieczającego wykonywanie bieżących napraw. Obowiązek pokrywania takich kosztów, m.in. w odniesieniu do części wspólnych jak fundamenty czy ściany i dach, wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Pełna odpowiedź SSM w przedmiotowej sprawie poniżej artykułu.

Nasze Radio sp. z o.o. ul. Rynek 14
98-200 Sieradz

L.dz. 7/ 1428/2024

Zarząd Sieradzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej w załączeniu przesyła informację dotyczącą stanu prawnego i technicznego lokali o innym przeznaczeniu garaży (także w ujęciu historycznym) - stanowiącą poszerzoną odpowiedź na wystąpienie jednego z użytkowników (współwłaścicielu) garażu z szeregu XII.

Informacja dotycząca stanu prawnego i technicznego dotycząca lokali o innym przeznaczeniu (garaży).

Zespołem 13 nieruchomości tj. garaży (I — XIII) zlokalizowanych w obrębie ulicy Spółdzielczej zarządza Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa. Jako zarządca nieruchomości działa zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. w tym Ustawy - Prawo budowlane oraz ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych. W związku z tym zobowiązana jest między innymi do podejmowania działań mających na celu utrzymanie stanu technicznego obiektu w stanie niepogorszonym, na poziomie zapewniającym jego bezpieczne użytkowanie.

Aby ocenić stan obiektu przeprowadzane są okresowe, co najmniej raz w roku, kontrole elementów budynku i budowli. Przeprowadzane są przez uprawnionych specjalistów, bez udziału użytkowników bądź właścicieli lokali i dotyczą oceny części wspólnych nieruchomości. Kontrole potwierdzone są stosownymi dokumentami. W przypadku zespołu garaży przy ulicy Spółdzielczej przeprowadzona w 2023 roku kontrola techniczna wykazała szereg uszkodzeń mogących powodować spękania i odspojenia papy na dachu, przesiąkanie wody opadowej i przecieki dachowe, a w konsekwencji i doprowadzić do degradacji budynku.

O powyższym fakcie Spółdzielnia poinformowała użytkowników garaży w grudniu 2023 r. Pojawiła się zatem konieczność wykonania remontu pokrycia dachowego i związana z nim wymiana obróbek blacharskich oraz rynien i rur spustowych we wszystkich nieruchomościach (garażach) w określonym przedziale czasowym. Ocena stanu technicznego poszczególnych garaży wahała się od dobrego do niedostatecznego. Podkreślić jednak należy, że ostateczna, podsumowująca ocena dotyczy całej nieruchomości i jej części wspólnych.

Przeprowadzenie prac remontowych wybiórczo, z ominięciem boksów garażowych znajdujących się w porównywalnie lepszym stanie technicznym od pozostałych, nie zapewni ciągłości robót, wyeliminuje możliwość zastosowania jednolitych materiałów budowlanych oraz spowoduje dysonans czasowy w okresie ich wykonania. Konieczne jest zatem przeprowadzenie kompleksowych, niezbędnych prac na całej nieruchomości.

Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa informuje jednocześnie, że szeregi garaży przy ul. Spółdzielczej zostały wy budowane w latach 70-tych i w ramach naliczanego funduszu remontowego Spółdzielnia przez lata prowadziła ich konserwacje i dokonywała licznych napraw, a także wymiany wrót garażowych. Od lat 90-tych użytkownicy garaży składali pisemne wnioski o rezygnację z naliczania funduszu remontowego zapewniając, że wszelkie prace związane z utrzymaniem garaży w należytym stanie technicznym wewnątrz i na zewnątrz, w szczególności: utrzymania we właściwym stanie wrót, konserwacji, malowania, wymiany, smarowania i krycia dachów, drobnych napraw i wymiany obróbek blacharskich, naprawy instalacji elektrycznej, będą wykonywali we własnym zakresie i na swój koszt. Zobowiązanie to potwierdzają podpisane, stosowne umowy ze Spółdzielnią. Pomimo to, nie wszyscy użytkownicy wywiązywali się należycie z deklarowanych zobowiązań, w większości nie wykonywali żadnych prac lub wykonywali prace niezgodnie ze sztuka budowlaną, w konsekwencji doprowadzając do pogarszania stanu technicznego obiektu.

W latach 2008-2009 posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do garażu składali liczne wnioski o możliwość wyodrębnienia się i stworzenia swojego zarządu nad nieruchomością. Zgodnie z art.24' ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powyższe może nastąpić, jeżeli większość właścicieli lokali w nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną, będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Ostatecznie, we wrześniu 2020 r. prace zmierzające do umożliwienia wyodrębnień zakończyły się w skutek zrzeczenia się przez Spółdzielnię prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w związku z czym władającym drogą dojazdową do lokali przy ulicy Spółdzielczej stał się właściciel gruntu Gmina Miasto Sieradz. Powstała zatem sposobność samodzielnego funkcjonowania poszczególnych szeregów lokali ( garaży).

O możliwości wyodrębnienia Spółdzielnia poinformowała użytkowników, pismem z dnia 16 marca 202 I r. W okresie od marca 2021 roku do sierpnia 2024 r. na 334 garaży mieszczących się przy ulicy Spółdzielczej, przekształcenia prawa w odrębną własność dokonało 16 użytkowników garaży, co stanowi zaledwie 4,79 0/o. Oznacza to, że zmieniły się dążenia i zamiary użytkowników garaży.

Dalsze działania Spółdzielni podyktowane były również zagrożeniem odpowiedzialnością karna. Zgodnie z treścią art.91a Ustawy Prawo budowlane, „Kto nie spełnia, określonego w art. 61. obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nic zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Aby można było sfinansować i przeprowadzić niezbędne prace, konieczne stało się wprowadzenie na ten cel stosownej opłaty- odpisu na fundusz remontowy. Obowiązek pokrywania kosztów, między innymi utrzymania nieruchomości wspólnej, do której zalicza się: części budynku tj.: fundamenty, ściany i dach z pokryciem, elementy odprowadzenia wód gruntowych i obróbkami blacharskimi, wynika wprost z art.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Po doprowadzeniu garażu do na1eżytego stanu technicznego i spłaty kosztów wykonanych robót, stawka odpisu na fundusz remontowy zostanie zmniejszona do minimalnego poziomu zabezpieczającego wykonanie bieżących napraw. Na dzień dzisiejszy brak jest możliwości zaprzestania przez SSM zarządzania przedmiotową nieruchomością.